Revenus fonciers :
Comment sont-ils imposés ? Existe-t-il des alternatives ?
Les recettes issues de la mise en location d'un bien immobilier par un particulier sont des revenus fonciers.
Ces revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu(IR). Ils doivent être déclarés chaque année.
Selon les seuils, le contribuable peut avoir le choix entre le régime du micro et régime du réel.
L’administration applique un abattement de 30% sur les recettes encaissées, qui correspond à un « forfait charges ».
Les recettes sont constituées par :
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Lorsque le contribuable a des revenus imposables inférieurs au déficit foncier (dans la limite de 10 700 €), la partie non imputée sera reportable sur les revenus globaux pendant six ans.
La partie excédentaire (c’est-à-dire supérieure à 10 700 €) est reportable uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Dans le calcul du déficit, les intérêts d’emprunt s’imputent en premier sur les recettes. Le déficit lié aux intérêts seuls n’est imputable que sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Exemple :
M. Macron, jeune célibataire, a 10 000 € de revenus imposables hors revenus fonciers.
De plus, ses revenus fonciers se décomposent de la façon suivante : 5 000 € de recettes encaissées et 20 000€ de charges totales dont 7 000 € d’intérêts d’emprunt et 13 000€ d’autres charges.
Le déficit lié aux intérêts est de 2 000 € ( 5 000€ de revenus – 7 000€ d’intérêts).
Le déficit foncier total est de 15 000 € et s’impute de la façon suivante:
Plus votre taux marginal d’imposition à l’IR est élevé, moins ce régime sera intéressant.
Un taux marginal correspond au taux le plus élevé auquel est imposé un contribuable au titre de son impôt sur le revenu.
Attention à ne pas basculer dans le régime des locations meublées professionnelles (LMP) (si les recettes sont supérieures 23 000 € et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal)
Lors d’un investissement immobilier, vous devez vous poser des questions sur le type de location souhaité, le type de locataire, les revenus prévisionnels, les charges prévisionnelles… N’hésitez pas à vous rapprocher de LINX Expertise pour choisir l’option la plus performante.
Ces revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu(IR). Ils doivent être déclarés chaque année.
Selon les seuils, le contribuable peut avoir le choix entre le régime du micro et régime du réel.
Le micro-foncier
Les revenus fonciers qui n’excèdent pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition, sont imposés de plein droit au régime du micro-foncier.L’administration applique un abattement de 30% sur les recettes encaissées, qui correspond à un « forfait charges ».
Les recettes sont constituées par :
- Les loyers (hors provisions pour charges locatives versées par le locataire),
- Les recettes accessoires,
- Les dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires (taxe foncière).
Le réel
Le régime réel est applicable de plein droit lorsque les recettes sont supérieures à 15 000 €.
Le forfait de 30% ne s’applique pas. Les charges sont déductibles directement des revenus fonciers.
Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles. Selon l’article 31 du CGI, sont notamment déductibles :
- Les dépenses de réparation et d’entretien,
- Les primes d’assurance,
- Les dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire,
- Les charges de copropriété payées en N, diminuées de celles de N-1 qui n’incombent pas au propriétaire,
- Les dépenses d’amélioration,
- Les impositions,
- Les frais d’administration et de gestion (gardes et concierges, honoraires comptables ou d’un tiers pour la gestion de l’immeuble, frais de procédure),
- Les frais de gestion : les frais de correspondance, de déplacements et de téléphonie,
- Les intérêts des emprunts.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
L’un des avantages du régime réel est de pouvoir créer du déficit.Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Lorsque le contribuable a des revenus imposables inférieurs au déficit foncier (dans la limite de 10 700 €), la partie non imputée sera reportable sur les revenus globaux pendant six ans.
La partie excédentaire (c’est-à-dire supérieure à 10 700 €) est reportable uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Dans le calcul du déficit, les intérêts d’emprunt s’imputent en premier sur les recettes. Le déficit lié aux intérêts seuls n’est imputable que sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Exemple :
M. Macron, jeune célibataire, a 10 000 € de revenus imposables hors revenus fonciers.
De plus, ses revenus fonciers se décomposent de la façon suivante : 5 000 € de recettes encaissées et 20 000€ de charges totales dont 7 000 € d’intérêts d’emprunt et 13 000€ d’autres charges.
Le déficit lié aux intérêts est de 2 000 € ( 5 000€ de revenus – 7 000€ d’intérêts).
Le déficit foncier total est de 15 000 € et s’impute de la façon suivante:
- 10 000 € sont imputables sur ses revenus imposables (revenus hors foncier).
- 700 € sont reportables sur ses futurs revenus globaux pendant 6 ans (10 700 – 10 000)
- 4 300 € sont reportables sur ses futurs revenus fonciers (15 000 – 10 700).
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
En cas de bénéfice sur les revenus fonciers, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.Plus votre taux marginal d’imposition à l’IR est élevé, moins ce régime sera intéressant.
Un taux marginal correspond au taux le plus élevé auquel est imposé un contribuable au titre de son impôt sur le revenu.
| Taux marginal IR | Impôt sur le revenu | Taux PS | Prélèvements sociaux | Taux IR+PS | IR + PS |
|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 0 | 17,20% | 1 720 | 17,20% | 1 720 |
| 11% | 1 100 | 17,20% | 1 720 | 28,20% | 2 820 |
| 30% | 3 000 | 17,20% | 1 720 | 47,20% | 4 720 |
| 41% | 4 100 | 17,20% | 1 720 | 58,20% | 5 820 |
| 45% | 4 500 | 17,20% | 1 720 | 62,20% | 6 220 |
Existe-t-il une alternative à l’imposition des revenus fonciers ?
La Société civile immobilière (SCI)
Dans le cadre d’une location nue, le contribuable peut opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’IS est au taux de 15% dans la limite de 38 120 de bénéfices (26.5% au-delà).
Dans une SCI à l’IS, la grande partie du prix d’acquisition de l’immeuble est amorti (constaté en charges) sur une trentaine/quarantaine d’années.
Pendant l’exploitation du bien, la société paiera donc peu voire pas d’impôt.
Mais la SCI à l’IS est soumise à la plus-value professionnelle : la revente du bien générera beaucoup d’impôts. PV professionnelle = Prix de vente – (Prix d’acquisition – Amortissements).
Exemple : un bien acquis 200 000 €, est revendu 210 000. Il a été amorti pour 160 000 €. La plus-value est de 170 000 €, générant un IS à payer de 40 666 €.br> Le contribuable pourra récupérer la trésorerie de sa SCI après la vente, en distribuant le résultat en dividendes, qui sera soumis à la flat tax (30%).
La décision de la SCI IS ou de la SCI IR dépendra principalement du taux marginal d’imposition du contribuable. Si celui-ci est de 30% ou plus, l’IS est généralement plus intéressant.
L’IS est au taux de 15% dans la limite de 38 120 de bénéfices (26.5% au-delà).
Dans une SCI à l’IS, la grande partie du prix d’acquisition de l’immeuble est amorti (constaté en charges) sur une trentaine/quarantaine d’années.
Pendant l’exploitation du bien, la société paiera donc peu voire pas d’impôt.
Mais la SCI à l’IS est soumise à la plus-value professionnelle : la revente du bien générera beaucoup d’impôts. PV professionnelle = Prix de vente – (Prix d’acquisition – Amortissements).
Exemple : un bien acquis 200 000 €, est revendu 210 000. Il a été amorti pour 160 000 €. La plus-value est de 170 000 €, générant un IS à payer de 40 666 €.br> Le contribuable pourra récupérer la trésorerie de sa SCI après la vente, en distribuant le résultat en dividendes, qui sera soumis à la flat tax (30%).
La décision de la SCI IS ou de la SCI IR dépendra principalement du taux marginal d’imposition du contribuable. Si celui-ci est de 30% ou plus, l’IS est généralement plus intéressant.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
Le régime LMNP s’applique à la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas 23 000€.
Les éléments mobiliers indispensables sont fixés légalement. ( décret n°2015-981 du 31/07/2015 : plaques de cuisson, four, rideaux, tables et étagères…)
Les LMNP sont imposées à l’IR dans la catégorie des BIC et aux prélèvements sociaux. Elle combine l’avantage de la SCI IS (amortissements) et de la SCI IR (plus-value des particuliers qui consiste en une exonération de l’IR au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux à partir de 30 ans en cas de vente).
Les éléments mobiliers indispensables sont fixés légalement. ( décret n°2015-981 du 31/07/2015 : plaques de cuisson, four, rideaux, tables et étagères…)
Les LMNP sont imposées à l’IR dans la catégorie des BIC et aux prélèvements sociaux. Elle combine l’avantage de la SCI IS (amortissements) et de la SCI IR (plus-value des particuliers qui consiste en une exonération de l’IR au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux à partir de 30 ans en cas de vente).
Attention à ne pas basculer dans le régime des locations meublées professionnelles (LMP) (si les recettes sont supérieures 23 000 € et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal)
Lors d’un investissement immobilier, vous devez vous poser des questions sur le type de location souhaité, le type de locataire, les revenus prévisionnels, les charges prévisionnelles… N’hésitez pas à vous rapprocher de LINX Expertise pour choisir l’option la plus performante.